Relining för bostadsrättsförening – vad du som styrelseledamot behöver veta
Få beslut engagerar en bostadsrättsförenings medlemmar mer än rörsystemet. Det är ett ämne som berör varje lägenhet, kostar miljoner och kräver att styrelsen fattar välgrundade beslut i en teknisk fråga som de flesta styrelseledamöter aldrig stött på tidigare.
Den here artikeln ger dig som sitter i en BRF-styrelse ett faktabaserat underlag för att förstå vad relining innebär i en flerbostadsfastighet, hur processen ser ut och vad du bör ha koll på innan ni upphandlar.
Varför rörsystemet till slut måste åtgärdas
De flesta bostadsrättsföreningar i Sverige byggda före 1980 har avloppssystem av gjutjärn. Gjutjärn är ett hållbart material men det åldras inifrån – via mikrobiologisk korrosion driven av bakterier i avloppsvattnet som bildar svavelsyra och angriper rörväggen lager för lager.
Processen syns inte utifrån. Ett rör som ser intakt ut kan ha en rörväggtjocklek på under ett millimeter i de mest angripna sektionerna. Det är ett rör som fortfarande håller tätt men som kan spricka vid minimal mekanisk påverkan.
Konsekvensen av ett rörbrott i ett bjälklag i ett flerbostadshus är vattenskador i flera lägenheter. Saneringskostnader, återuppbyggnad och ersättningsanspråk från de drabbade kan uppgå till belopp som vida överstiger kostnaden för det relingprojekt som hade förhindrat det.
Relining i en BRF – vad som är annorlunda jämfört med villa
Principen för relining är densamma i en BRF som i en villa. En epoxiimpregnerad strumpa förs in i det befintliga röret och härdas till ett nytt tätt innerskikt utan att väggar och golv öppnas.
Men kontexten är annorlunda på ett antal viktiga punkter.
Fler intressenter. En villa har en ägare. En BRF har ett antal lägenhetsinnehavare med rättigheter, åsikter och i vissa fall juridiska anspråk om projektet genomförs felaktigt eller om kommunikationen brister.
Komplex ansvarsfördelning. I en BRF delas ansvaret för rörsystemet mellan föreningen och de enskilda bostadsrättshavarna. Stammar och gemensamma ledningar tillhör föreningen. Ledningar inne i lägenheterna tillhör normalt bostadsrättshavaren. Exakt var gränsen går är inte alltid tydlig i äldre stadgar och behöver klargöras innan projektet specificeras.
Logistik i flerbostadshus. Relining i ett flerbostadshus genomförs trapphusvis. Det kräver samordning med de boende, kommunikation om tidplan och en tydlig plan för vilka lägenheter som berörs under vilka dagar.
Beslutsprocess. Ett relingprojekt av viss storlek kräver stämmobeslut eller styrelsebeslut med tillräckligt mandat. Det är ett juridiskt krav som styrelsen behöver förhålla sig till.
Kamerainspektion – det obligatoriska första steget
Precis som för villa är en kamerainspektion förutsättningen för ett välgrundat beslut. I en BRF-fastighet med flera trapphus innebär det en systematisk inspektion av samtliga stammar och de horisontella grenledningarna i varje lägenhet.
Inspektionsrapporten ger styrelsen ett faktaunderlag som är nödvändigt för att kommunicera med medlemmarna på ett trovärdigt sätt och för att upphandla relingarbetet korrekt. En styrelse som beslutar om ett relingprojekt utan inspektionsunderlag fattar ett beslut i blindo – och det är ett beslut som är svårt att försvara inför en ifrågasättande stämma.
Inspektionsrapporten bör specificera rörsystemets skick per trapphus och per rörsträcka, vilka delar som kräver omedelbar åtgärd och vilka som kan anstå, och om det finns begränsningar som utesluter relining för specifika sektioner.
Ansvarsfördelning – en fråga att reda ut tidigt
Ansvarsfördelningen för rörsystemet i en BRF är en juridisk fråga med praktiska konsekvenser för hur projektet specificeras och vad föreningen faktiskt betalar för.
Huvudregeln är att föreningen ansvarar för stammar och gemensamma ledningar. Bostadsrättshavaren ansvarar för installationer inne i den egna lägenheten. Men exakt var föreningens ansvar slutar och bostadshavarens börjar varierar med föreningens stadgar och med hur rören faktiskt är dragna.
I många äldre föreningar är stadgarnas formulering otydlig eller utformad för ett äldre rörsystem som inte längre existerar i sin ursprungliga form. Det är ett skäl att gå igenom stadgarna med juridisk kompetens innan projektet specificeras – inte för att skydda föreningen från kostnader, utan för att säkerställa att projektet faktiskt åtgärdar det som föreningen är ansvarig för och inte mer.
Projektering och upphandling
En upphandling av ett BRF-relingprojekt utan ett tydligt förfrågningsunderlag ger offerter som inte är …
Fortsätt läsa